Bei einer Baufinanzierung mit Bausparvertrag ist Ihnen ein Darlehen mit sicheren Rahmenbedingungen garantiert. Finanzberater.net klärt Sie über das Verfahren, die Vor- und Nachteile sowie die Kombinationsmöglichkeiten mit anderen Finanzierungsmodellen auf, damit Sie Ihren persönlichen Traum vom Eigenheim effizient verwirklichen können.
Wenn Sie eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag planen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass dies ein Prozess ist, an den Sie sich lange binden und der zwei Schwerpunkte hat: Zum einen besteht dieser aus einem Sparvertrag, der mit einer Bausparkasse oder Bank abgeschlossen wird und dessen Laufzeit und Sparguthaben vertraglich vordefiniert ist. Zum anderen bekommen Sie nach der Sparphase bei dieser Institution einen Kredit für die Baufinanzierung, dessen Höhe schon beim Abschluss des Bausparvertrags festgelegt wurde. Dieser setzt sich aus Ihrem ersparten Geld und der Differenz zur sogenannten Bausparsumme zusammen. Da der ganze Vorgang über ein einziges Kreditinstitut geregelt wird, kann das Darlehen mit einem niedrigen Zinssatz zugeteilt werden.
Wie läuft die Baufinanzierung mit Bausparvertrag im Idealfall ab?
Eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag läuft in der Regel in drei Phasen ab, nämlich der Anspar-, Zuteilungs- und Darlehensphase:
- In der Ansparphase, die über mehrere Jahre hinweg anhält, sammeln Sie ein Mindestsparguthaben an, das normalerweise 45-50 % der geplanten Bausparsumme ausmacht. Wenn Sie zum Beispiel in 10 Jahren eine Wohnung oder ein Haus für 100.000 € kaufen möchten, sparen Sie bis zu diesem Zeitpunkt 45.000-50.000 Euro in Ihrem Bausparvertrag an.
- In der Zuteilungsphase wird geprüft, ob Sie die Bedingungen der Ansparphase erfüllt haben. Die Bank vergleicht dabei, ob sie das Mindestguthaben im vorgeschriebenen Zeitraum unter den im Vertrag festgelegten Bedingungen erreicht haben. Es wird also überprüft, ob Sie an bestimmten Stichtagen im Jahr eine bestimmte Sparleistung erbracht haben. Dies wird mit der sogenannten Bewertungszahl ausgedrückt. Stimmen die Bewertungszahlen und das Mindestsparguthaben der einzelnen Stichtage überein, bekommen Sie Ihr Sparguthaben zugeteilt.
- In der Darlehensphase wird Ihnen die volle Bausparsumme, das heißt in unserem Beispiel die anfangs festgelegten 100.000 €, für den Bau oder Kauf Ihres Eigenheims zu Verfügung gestellt. Diese setzt sich aus Ihrem Sparguthaben und den von der Bausparkasse oder Bank gewährten 50.000-55.000 € zusammen. Die von der Bank hinzugegebene Differenz wird dann wie ein normales Darlehen getilgt. Die Tilgungsrate beträgt dabei am Anfang 0,2-0,9% der vollen Bausparsumme.
Vor- und Nachteile einer Baufinanzierung mit Bausparvertrag
Wenn Sie einen Bausparvertrag zur Baufinanzierung abschließen, können Sie folgende Vorteile nutzen:
Sie müssen in monatlichen Raten Geld für Ihr zukünftiges Eigenheim zurücklegen und damit in Ihre Zukunft investieren.
Im Bausparvertrag sind die Darlehenszinsen festgelegt, die in der Regel deutlich unter denen üblicher Immobilienkredite während des Vertragsabschlusses liegen. So garantieren Bausparkassen oder Banken bessere Bedingungen für die Darlehenstilgung als bei üblichen Krediten.
Eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag ist nicht an den Immobilienkauf oder -bau gebunden. Sie können die Bausparsumme auch für Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in beziehungsweise an Ihrem Eigenheim nutzen.
Sondertilgungen, also die Zahlung von Summen außerhalb der vertragsüblichen Raten, sind in der Regel jederzeit möglich. Bei Banken geht dies meist mit Sonderkonditionen wie höheren Kreditzinsen einher.
Bausparverträge können Sie mit staatlichen Wohnbauprämien und vermögenswirksamen Leistungen Ihres Arbeitgebers verbinden.
Das Bausparen zur Baufinanzierung hat jedoch auch eine Kehrseite:
Da Sie mit einem Bausparvertrag niedrige Darlehenszinsen bekommen, wird das von Ihnen eingebrachte Sparguthaben im Vergleich zur üblichen Geldanlage mit einem niedrigeren Satz verzinst (meistens ca. 1%, die versteuert werden müssen).
Der niedrige Darlehenszins bei einem Bausparvertrag lohnt sich nur, wenn die Zinssätze bei normalen Immobilienkrediten – auch Annuitätskredite genannt – konstant bleiben. Sinken die Hypothekenzinsen normaler Kredite, dann zahlt sich diese Form der Baufinanzierung nicht mehr aus. Denn Ihr Geld war lange Zeit zu niedrigen Zinsen an die Bausparkasse oder Bank gebunden und Ihre Darlehenszinsen sind nach der Zuteilungsphase mit denen auf dem freien Markt vergleichbar. Ein Sparvertrag bei einer Bank mit anschließendem Immobilienkredit wäre in diesem Fall lukrativer gewesen.
Haben Sie die nötige Sparleistung vorzeitig erbracht, dann ruht Ihr Geld. Das heißt, dass das Geld bis zum vertraglich festgelegten Termin, an dem die Darlehensphase beginnt, bei der Bausparkasse oder Bank verbleibt. Währenddessen bekommen Sie für dieses Kapital niedrige Zinsen. Doch das Institut, bei dem Ihr Vertrag abgeschlossen wurde, belohnt diesen Umstand in der späteren Darlehensphase nicht, indem Sie beispielsweise günstigere Zinsen bei der Tilgung bekommen. Die Bausparkasse oder Bank hingegen kann während dieser Ruhephase mit Ihrem Geld arbeiten und Gewinn machen.
Wünschen Sie sich Sicherheit für die Zukunft, dann sollten Sie eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag anstreben. Wenn nicht, dann vergleichen Sie andere Modelle der Baufinanzierung miteinander und suchen sich das für Sie passende aus.
Worauf ist bei einer Baufinanzierung mit Bausparvertrag besonders zu achten?
Vor dem Abschluss eines Bausparvertrages sollten Sie sich über die benötigte Bausparsumme Gedanken machen. Machen Sie daher mit einem unabhängigen Finanzberater einen Termin aus, bevor Sie zur Bausparkasse oder Bank gehen. So haben Sie die Sicherheit, dass Ihr zukünftiges Bau- oder Finanzierungsprojekt in einem realistischen finanziellen Rahmen konzipiert wird. Dieser Rahmen ist dann die Grundlage für Ihre Baufinanzierung mit Bausparvertrag. Mitarbeiter von Bausparkassen und Banken drängen Interessenten oftmals zu höheren Bausparsummen, da damit auch die prozentuale Provision steigt, die sie für einen Vertragsabschluss bekommen. Mit einer genauen Planung der tatsächlich benötigten Summe sind Sie jedoch davor gewarnt, einen zu hoch angesetzten Bausparvertrag abzuschließen.
Zudem können sie bei einer Baufinanzierung mit Bausparvertrag jederzeit die Bausparsumme erhöhen oder einen zweiten Bausparvertrag abschließen. Vor diesem Schritt sollten Sie aber die unterschiedlichen Darlehenszinsen der Bausparverträge vergleichen, um herauszufinden, ob die Aufstockung oder ein neuer Vertragsabschluss für Sie günstiger sind. Außerdem ist vor einem solchen Schritt zu bedenken, dass bei den meisten Bauspartarifen 40-50 % angespart werden müssen, bevor Sie mit Ihrem Guthaben ein Eigenheim erwerben können. Dementsprechend lange dauert dann die Baufinanzierung. Bausparen sollte in einem solchen Fall deshalb nicht mehr als alleinige Finanzierungsbasis dienen.
Viele Banken bieten Finanzierungsmodelle an, die sich zu 20-30% aus einem schon angesparten Bausparvertrag sowie zu 20-30% aus eingebrachtem Eigenkapital und einem Immobilienkredit zusammensetzen. Der Anteil der Eigenfinanzierung kann bei diesem Modell oftmals durch eine staatliche KfW-Baufinanzierung ersetzt werden, da viele Banken diese als gleichwertig zum Eigenkapital ansehen. Alternativ geben Banken wegen der Förderung zumindest einen Rabatt auf den Kredit geben. So können Sie bis zu 100.000 € mehr in die Baufinanzierung einfließen lassen. Dabei sollten Sie jedoch beachten, dass Sie in der Lage sind, die Tilgungsraten aller Darlehen bedienen zu können!
Sind Sie ein Beamter und ein Angehöriger des öffentlichen Dienstes, haben Sie eine Alternative zur Baufinanzierung mit Bausparvertrag. Durch die Belastung der Lebensversicherung können Sie ein Beamtendarlehen zum Erwerb des Eigenheims aufnehmen. Dabei zahlen Sie nur die Zinsen des Darlehens und die monatlichen Beiträge für die Lebensversicherung. Mit der Auszahlung der Versicherungssumme wird der Kredit, dessen Höhe in der Regel zwischen 80.000 und 100.000 € begrenzt ist, schließlich getilgt.