Der Wunsch eines Eigenheims ist bei vielen groß. Oftmals scheitert die Erfüllung an zu wenig Eigenkapital. Der Hauskauf oder -bau kann dann nicht finanziert werden. Eine alternative Baufinanzierung bietet die Vollfinanzierung. Wie dieses Modell funktioniert, erfahren Sie auf Finanzberater.net.
Die Baufinanzierung über die Vollfinanzierung bedeutet, dass der Kauf oder der Bau eines Hauses ohne Eigenkapital, dafür aber vollständig durch einen Kredit finanziert wird. Die Höhe der Darlehenssumme liegt hier bei 100 oder 110 Prozent des eigentlichen Kaufpreises. Sie setzt sich zusammen aus dem Kaufpreis, den Zinsen sowie aus den Gebühren für die Bearbeitung und Bereitstellung. In einigen Fällen fällt auch eine Versicherungsprämie mit in die Kosten.
Das Baufinanzierungsmodell Vollfinanzierung wird mittlerweile von vielen Banken angeboten. Bei älteren Modellen hat dabei die Bank alle anfallenden Kosten – vom Makler bis hin zum Notar und den Steuern – übernommen. Diese Unterkategorie der Immobilienfinanzierung wird jedoch nur noch selten angeboten. Häufiger findet man bei dieser Art der Baufinanzierung die aufgeteilte Vollfinanzierung: Der Käufer trägt die Kaufnebenkosten und die Bank finanziert die übrigen Ausgaben.
Wann lohnt sich die Vollfinanzierung als Baufinanzierungsmodell?
Für welche Zwecke Sie dieses Finanzierungsmodell nutzen, bleibt Ihnen überlassen. Oftmals erfolgt die Vollfinanzierung beim Hausbau. Möglich ist aber auch
- beim Kauf eines Einfamilienhauses mit beziehungsweise ohne Einliegerwohnung
- beim Kauf einer eigengenutzten Eigentumswohnung,
- beim Kauf eines Kapitalobjektes,
- bei Umschuldung,
- bei Neubau- oder Kaufpreisfinanzierung oder
- bei der Tilgung von Erwerbsnebenkosten.
Die Werthaltigkeit der zu beleihenden Immobilie oder des zu beleihenden Objektes bestimmt dabei die Finanzierungshöhe.
Vollfinanzierung begleichen: Tilgungsvarianten der Baufinanzierung
Es gibt zwei bekannte Tilgungsmodelle: Das Annuitätendarlehen und das Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistungen.
Bei dem Annuitätendarlehen bleibt die Ratenzahlung konstant, solange sich der Sollzinssatz nicht verändert. Hierzu müssen Sie die Zinsbindungsfrist in Ihrem Vertrag beachten. Innerhalb der Laufzeit verschieben sich bei diesem Tilgungsmodell die Anteile. Der Zinsanteil fällt und der Tilgungsanteil steigt an.
Beim Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistungen bezahlen Sie die Zinsen für das Darlehen bei Ihrer Bank ab. Solange sich der Sollzinssatz nicht verändert, bleibt die Höhe dieser Raten gleich. Der Tilgungsanteil wird von Ihnen beispielsweise in einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung eingezahlt. Ist die Auszahlungsgrenze dieser Festgeldanlage erreicht, so werden mit der Auszahlungssumme Ihre Schulden aus der vollständigen Baufinanzierung getilgt.
Viele Anbieter werben mit langen Laufzeiten und langer Zinsbindung. Hieraus resultiert laut ihren Angaben eine Kalkulationssicherheit. Jedoch sind Sie umso länger an den Kreditgeber gebunden, je länger der Vertrag läuft.
Mehr Nach- als Vorteile bei der Vollfinanzierung als Baufinanzierungsmodell
Der Vorteil hierfür liegt auf der Hand: Der Immobilienkäufer oder der Bauherr behält seine Liquidität. Zudem müssen Sie nicht Miete zahlen und gleichzeitig Ihr Eigenkapital erhöhen. Diese doppelte finanzielle Belastung entfällt also.
Die Nachteile des Baufinanzierungsmodells Vollfinanzierung sind zum einen der hohe monatlich abzuzahlende Kredit sowie das hohe Risiko, zum anderen ist die Vollfinanzierung als Baufinanzierung deutlich teurer als die Baufinanzierung über beispielsweise die Riester Baufinanzierung. Der Kreditnehmer sollte sich auch immer vor Abschluss eines derartigen Vollfinanzierungmodells überlegen, was im Falle einer Arbeitslosigkeit oder bei Krankheit mit dem Haus und den Krediten passiert. Auch Selbstständige sollten sich lieber nach Baufinanzierungsmodellen umschauen, die an Ihre berufliche Situation angepasst sind.
Ein weiterer Nachteil: Verfügen Sie über keine Rücklagen, geraten Sie bei der Pflege und Instandhaltung Ihrer Immobilie oder des Interieurs schnell ins Trudeln. Müssen beispielsweise Reparaturen an der Heizung durchgeführt werden oder ist die Waschmaschine defekt, kann es bei einer vollfinanzierten Baufinanzierung schnell zu ungeahnten Problemen kommen.