Wenn der Traum vom Eigenheim langfristig bezahlbar bleiben soll, kommen angehende Bauherren nicht um eine umfassende Planung der Finanzierung herum. Hier lesen Sie, was beachtet werden muss.
Mit dem Kauf einer Immobilie oder dem Neubau des Eigenheims erfüllen sich viele Haushalte einen bereits lang gehegten Wunsch. Betongold gilt schließlich als sichere Alternative zu Aktien oder spekulativen Geldanlagen. Bevor man es sich als Familie im Eigenheim gemütlich machen kann, sind einige Hürden zu meistern. Dazu gehört die Baufinanzierung. Beobachtet man den Immobilienmarkt aufmerksam, liegen in vielen Regionen die Preise inzwischen deutlich oberhalb der Schwelle von 150.000 Euro. Ohne einen Hauskredit droht der Traum vom Haus zu platzen.
Glücklicherweise gehören Kreditnehmer – auch im Rahmen einer Immobilienfinanzierung – zu den Gewinnern der Niedrigzinspolitik. Seit die Zentralbanken an der Zinsschraube bei den Leitzinsen gedreht haben, ist Baugeld sehr günstig geworden. Beispiel: Laut Deutscher Bundesbank haben Kreditnehmer im November 2015 Immobilienkredite mit einem durchschnittlichen Effektivzinssatz von 2,04 Prozent erhalten. Hätte sich der Haushalt 2011 im gleichen Monat für ein Darlehen entschieden, wären 3,62 Prozent effektiver Jahreszins fällig gewesen. Der Zinssatz ist aber nur eine Möglichkeit, wie die Kosten fürs Baugeld überschaubar bleiben. Einige der Optionen können Kreditnehmer sogar aktiv beeinflussen.
Schon kleine Zinsunterschiede entfalten große Wirkung
Der Kreditzins beeinflusst die Kosten für einen Hauskredit erheblich. Letztlich handelt es sich hierbei um den größten Kostenposten, den Haushalte werden stemmen müssen. Die Möglichkeiten zur Einflussnahme sind allerdings begrenzt. Das Niveau der Bauzinsen verläuft allgemein parallel zur Entwicklung der Pfandbriefkurve, da diese im Wesentlichen Teil der Bankenrefinanzierung in diesem Segment sind.
Aber: Einerseits sind die Zinssätze der Baufinanzierer nicht gleich, weshalb sich ein Vergleich meistens rechnet. Auf der anderen Seite lässt sich das Zinsniveau durch bestimmte Steuerungselemente beeinflussen. Dazu gehört ganz konkret die Höhe der Beleihung. Ein Haushalt mit 20 Prozent Eigenkapital wird im Vergleich zu einer Familie mit 40 Prozent Eigenmitteln bei den meisten Baufinanzierern etwas tiefer in die Tasche greifen müssen. Selbst wenn der Unterschied beim Zinssatz marginal wirkt – auf die Laufzeit und die Darlehenssumme bezogen wird die Differenz schnell deutlich.
Dieses Beispiel unterstreicht, warum der Zinssatz in der Baufinanzierung einen erheblichen Einfluss hat. Der große Unterschied entsteht vor allem aufgrund der langen Laufzeit. Einmal 0,31 Prozentpunkte mehr an Zinsen zu zahlen, mag harmlos sein, aber in 10 Jahren sammelt sich dabei durchaus erhebliche Summe an. Aus diesem Grund ist es äußerst wichtig, einen möglichst günstigen Anbieter für die eigene Baufinanzierung zu finden. Wie aus diesem Artikel hervorgeht, kann das auch online über einen Kreditrechner geschehen, bei dem nicht nur einer, sondern viele Kredite und Abschlussfinanzierungen verglichen werden können. Das spart viele Wege und Telefonate mit den unterschiedlichen Instituten und Anbietern und fasst gleichzeitig alle relevanten Informationen auf einen Blick zusammen.
Die Zinsbindung lang wählen und günstige Darlehen sichern
Regelmäßig wird darauf verwiesen, dass die Zinsbindungsfrist kurz zu wählen ist. Warum verliert dieses Argument in Zeiten niedriger Darlehenszinsen an Bedeutung? Prinzipiell ist es richtig, einen Kredit mit überschaubarer Laufzeit aufzunehmen. Aber: Diese Aussage bezieht sich vordergründig auf Phasen mit einem hohen Zinssatz.
Durch die kurze Zinsbindungsfrist hält sich der Kreditnehmer die Option offen, mittelfristig in eine vielleicht günstigere Baufinanzierung als Anschlusskredit umzusteigen. Würde man so in einer Niedrigzinsphase vorgehen, tauchen zwei Probleme auf:
- der Zinssatz ist gestiegen
- die Restschuld noch sehr hoch.
Beide Aspekte führen zu der Erkenntnis, dass man in Niedrigzinsphasen genau das Gegenteil ins Auge fasst. Eine umfassende Zinsbindungsfrist sichert dem Kreditnehmer über 15 Jahre bis 20 Jahre die günstigen Zinssätze. Parallel reduziert sich die Restschuld – in Phasen gestiegener Zinsen muss eine niedrigere Summe nachfinanziert werden. Bei den aktuell historisch niedrigen Zinsen lässt sich das Darlehen eventuell sogar vollständig tilgen.
Weitere Tipps für günstige Baufinanzierungen
Zinssatz und Sollzinsbindung – diese Parameter muss man als angehender Kreditnehmer einfach im Auge behalten. In der Praxis sind noch ganz andere Aspekte zu berücksichtigen. Jeder Haushalt kann beispielsweise durch sogenannte Eigenleistungen (umgangssprachlich Muskelhypothek) die Kreditsumme reduzieren. Auf diese Weise sinken auch die Zinskosten. Gibt es weitere Punkte, die einen Kredit günstiger machen?
Auch die Sondertilgung spielt eine wichtige Rolle bei der Baufinanzierung. Hierbei handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen Kreditnehmer und Bank, dass jedes Jahr ein festgelegter Prozentsatz zusätzlich auf das Kreditkonto eingezahlt werden kann. Üblich ist eine Größenordnung von fünf Prozent, mehr ist selten. Bei 100.000 Euro kann ein Haushalt so jedes Jahr 5.000 Euro außer der Reihe tilgen.
In der Praxis zeigt sich, dass so eine zügige Entschuldung möglich ist. Tipp: Eine Sondertilgungsklausel spielt auch im Rahmen der Vorfälligkeitsentscheidung – wie die Welt über ein aktuelles BGH-Urteil berichtet – eine Rolle. Die Sonderzahlungen wirken sich hier für den Kreditnehmer positiv aus. Leider zeigt sich auch, dass nur wenige Haushalte dies wirklich nutzen. Dabei bietet diese Option viel Raum zum Zins sparen.