Wenn die Zinsbindung eines Darlehens zur Baufinanzierung nach über zehn Jahren abläuft, müssen sich Kreditnehmer um Verlängerungsangebote kümmern. Die Baufinanzierung kann dazu mit verschiedenen Produkten der Anschlussfinanzierung sichergestellt werden. Welche Möglichkeiten Sie hierbei haben, klärt Finanzberater.net.
Mindestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung sollten Kunden mit einer bestehenden Baufinanzierung Angebote zur Anschlussfinanzierung bei unterschiedlichen Kreditinstituten einholen. © Finanzberater.net
Eine Baufinanzierung umfasst meistens einen längeren Zeitraum von 15 bis 35 Jahren. Doch die erste Zinsbindungsfrist endet schon nach zehn Jahren. Zu diesem Zeitpunkt steht die Entscheidung über eine Folgefinanzierung für die restliche Darlehenssumme an. Dabei gilt es, günstige Angebote und Möglichkeiten der weiteren Baufinanzierung zu vergleichen. Während der ersten zehn Jahre einer Zinsbindung haben Kreditnehmer kaum die Möglichkeit, ihre Darlehenssumme außerhalb der Vertragsvereinbarungen zu minimieren, denn Kreditinstitute sind nicht verpflichtet, einer Umschuldung zuzustimmen, sofern eine Immobilie nicht verkauft werden soll. Selbst bei einer Verkaufszustimmung oder einem Tarifwechsel innerhalb des Kreditinstituts kann die zuständige Bank als Gegenleistung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Ein guter Optimierungszeitpunkt der Baufinanzierung ist daher die Anschlussfinanzierung. Denn dann haben Immobilienbesitzer das Recht, zu entscheiden, zu einem anderen Kreditinstitut zu wechseln oder beim bisherigen Kreditinstitut zu verbleiben. Banken sind außerdem dazu verpflichtet, ihren Kunden spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung ihres Darlehens mitzuteilen, ob und zu welchen Konditionen sie den Kredit zur Baufinanzierung verlängern wollen.
Durchführungswege der Anschlussfinanzierung
Nach Ablauf der Zinsbindung stehen Kreditnehmern grundsätzlich drei Möglichkeiten für die weitere Baufinanzierung zur Verfügung: der Weg der Prolongation, der Umschuldung oder des Forwarddarlehens.
Die Prolongation bezeichnet die Verlängerung des befristeten Vertragsverhältnisses mit einer Bank. Kunden gehen in diesem Fall auf das Finanzierungsangebot ihres bisherigen Kreditgebers ein. Sie sollten darauf achten, nicht jedes Angebot der Anschlussfinanzierung zur weiteren Baufinanzierung kommentarlos zu akzeptieren. Stattdessen lohnt es sich, über die Konditionen zu verhandeln.
Die Umschuldung ist im Prinzip das Gegenteil der Prolongation. Hier wechselt der Kreditnehmer für die Folgefinanzierung zu einem anderen Kreditinstitut. Der Wechsel zu einer neuen Bank bedeutet zwar mehr Aufwand, kann sich jedoch lohnen. Als Faustformel gilt hier: Bietet eine Bank einen um mindestens 0,2 Prozent niedrigeren Zinssatz an als das bisherige Kreditinstitut, sollten Kunden über einen Wechsel nachdenken. Des Weiteren bietet sich hier die Gelegenheit, eine Sondertilgung beim neuen Finanzpartner zu leisten, wodurch sich die zu zahlende Restschuld verringert. Bei gleichbleibender Rate sinken auf diese Weise auch die Zinsen und Immobilienbesitzer sind schneller schuldenfrei.
Gerade in Zeiten niedriger Zinsen besteht bei Kreditnehmern der Wunsch, die Zinskosten einer bestehenden Baufinanzierung durch einen Wechsel zu einem anderen Anbieter zu senken. Ein solcher Wechsel ist zwar innerhalb der ersten zehn Jahre der Zinsbindung schwer zu erreichen, doch Immobilienbesitzer können sich zumindest ein günstiges Forwarddarlehen sichern. Hiermit ist es möglich, die Konditionen für den Anschlusskredit bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung festzuschreiben. Gebundene Kreditnehmer sichern sich auf diese Art und Weise die niedrigen Zinsen, auch wenn sie den eigentlichen Anschlusskredit erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigen. Anderseits gilt es zu beachten, dass die vereinbarten Zinsen im Forwarddarlehen wirklich feststehen, selbst wenn die Zinsen weiter fallen sollten.
Außerdem sind Forwarddarlehen meistens teurer als Darlehen, die Kreditinstitute sofort auszahlen. Je länger die Vorlaufzeit bis zur Auszahlung des Forwarddarlehens ist, desto höher ist auch der Zinsaufschlag.
Bedingte Baufinanzierung mit Bonitätsprüfung vor der Anschlussfinanzierung
Im Zuge der Finanzkrise 2008 haben viele Kreditinstitute ihre Bonitätsanforderungen verschärft. Das bedeutet, dass die Banken viel genauer darauf achten, ob Immobilienbesitzer in der Lage sein werden, ihr Darlehen zurückzuzahlen. Kunden, die über regelmäßige Einkünfte verfügen und ihre Kreditraten immer pünktlich bezahlten, werden bei der Anschlussfinanzierung keine Probleme haben. Bei der Baufinanzierung von Selbstständigen und Freiberuflern kommt es hingegen mehr auf eine gute Bonitätsbeurteilung an. Wer sein Geschäft seit mindestens drei Jahren solide führt und dies durch Vorlage über das Einkommen nachweisen kann, sollte ebenfalls keine Probleme bekommen.